2022年房地产企业权益销售表现报告

时间:2023-03-22 17:04:04 来源: 观点网

销售整体平缓,12 月权益销售环涨 22.6%

观点指数发布的“2022 年 1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示,前100房企实现权益总销售金额5.02万亿元,同比减少41%。


(相关资料图)

12 月单月,前 100 房企实现权益总销售金额 5244 亿元,环比增长 22.2%,但对比 2021 年同期减少 30.1%。

年中、“金九银十”等节点的促销在短期内提升了销售,但难以获得长期成效。在新发展模式和调整下,行业规模下降是不可避免的趋势,房企需要提升管理和投资分析能力,以适应行业形势的变化。

从 头 部 房 企 来 看,1-12 月 前 20 房 企 实 现 权 益 销 售 金 额30445 亿元,同比下降 30.7%。头部房企的销售景气程度高于其他房企,与前 100 房企平均水平相比,前 20 房企的销售下滑幅度减少了 16.6 个百分点。

12 月前 20 房企实现权益销售金额 3669 亿元,同比下降13.3%,环比上升 46.6%。

观察 2022 年房企权益销售区间分布情况,可以看到有 13家房企突破了千亿门槛,比 2021 年减少 14 家。

权益销售规模超过 3000 亿元的企业有 2 家,与 2021 年相比减少 4 家。权益销售位于 2000-3000 亿元的房企数量为3 家,与 2021 年相比减少 1 家。

另外,权益销售金额处于 100-500 亿元之间的房企数量,较上年减少了 5 家;权益销售金额位于 100 亿元以下的房 企则增加了 19 家。

从整体销售增速来看,前 100 房企权益销售增速普遍下滑,4 家房企录得权益销售金额同比增长,7 家房企销售同比微降,降幅低于 10%,超 7 成房企同比降幅超过 25%。

从 2022 年各梯次房企销售情况来看,前 10 房企权益销售金额总和同比降幅最小,为 26%;其次为前 11-20 房企,同比降幅为 38%。

销售目标难及,回款成房企关注重点

由于市场环境的不确定性,2022 年公布销售目标的房企较往年有所减少,但仍有部分房企公布了年度目标。

总体来看,与 2021 年相比目标销售额多为小幅上升,少数房企选择下调目标,反映出房企对市场预期整体持谨慎的态度。

不过,由于 2022 年楼市销售少有回暖时刻,下行趋势加剧,因此房企在完成销售目标上仍遭遇了困难。

观点指数以 14 家发布销售目标的房企为样本,统计发现其销售目标平均完成率为 78.6%。

14 家样本房企中,完成全年销售目标的仅有 3 家,分别是越秀地产、滨江集团、以及信达地产,占比 21.4%。绿城中国年度销售目标完成超过 90%,为 91%;3 家房企销售目标完成率位于 80%-90% 之间;剩余 7 家房企销售目标完成率低于 80%,占比 50%。

整体来看,2023 年市场下滑速度超出房企预期,普遍对公司经营计划和目标作出了相应调整,相对于销售金额,销售回款率成为更多房企关心的指标。据了解,2022 年上半年,新城控股、绿地控股等房企销售回款率超过 100%,碧桂园权益回款率亦达到 92%,另外,多家房企提到,将“加强销售及回款管理”。

推盘节奏方面,房企推盘的主要节点为年中,其次为各大节假日。

以广州为例,保利、中海在年中都推出了一些影响力较大的项目,前者在增城推出朱村板块的保利水木芳华,以 1.65万元 / 平方米的“卷王”价格获得开门红;后者则推出了被称为“广钢新城最后新盘”的中海保利朗阅,凭借产品的差异化在竞争中突围。

转型新发展模式,量入为出

市占率方面,2022 年全国商品房销售额达到 13.3 万亿元,其中商品住宅销售额 11.7 万亿元,以此计算,前 100 房企市占率为 43.1%,较 2020 年下降 9.3 个百分点,前 50 房企市占率为 36.6%,较 2020 年下降 5.8 个百分点。

在房地产行业向新发展模式过渡背景下,组织优化、管理红利成为房企追求利润的重要途径。

当前,一些房企不断探索适合市场新环境的企业组织架构和经营理念,讲求开源节流、提质增效,提升管理效益,这在行业毛利率下行、利润下降的当下,成为房企持续发展的重要基础。

据统计,2022 年上半年,碧桂园、中海、华润置地、龙湖等多家房企实现管理、销售费用的下降,万科还成功压降期内的财务费用,减少资金支出。

整体来看,现阶段房企转型升级的主要工作是控制费用支出,加强现金流的管控,常见的方式包括优化管理与团队,提升业务能力、加强内部费用支出管理、促进回款等。

其次,改善债务结构已是房企的重要工作。以较低利率的新债替换较高利率的旧债,可在一定程度上减少资金成本;此外,第三支箭的落地帮助房企通过股权融资获得资金,并不带来过多的成本负担。

另外,在销售下行时,房企纷纷采用“以销定投”的方式开展土地拓展工作,以保证资金的使用效率,避免存货积压。

就企业拿地情况来看,2022 年在公开市场拿地积极的房企中,民企主要是滨江集团和龙湖集团;其余企业大多为央国企和地方城投企业。

以全口径销售金额和全口径新增土储金额计算,2022 年大部分房企拿地销售比均在 40% 以内,其中保利发展、中海地产、华润置地、滨江集团和建发房产拿地销售比接近40%。

观点指数认为,当前拿地销售比不超过 40% 的规则对于房企仍有指导意义。

但也有例外,招商蛇口、越秀地产全年拿地销售比超出40%,但小于 50%,在土地拓展上相对更加积极。

事实上,越秀地产 2022 年销售实现同比增长 8.6%,招商蛇口 2022 年销售均价同比增长近 10 个百分点,这或许也是企业积极拓地的底气所在。

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